“青客公寓两年半净利累亏11亿元 续租率仅5%“租金贷”模式存风险”

经历洗牌的长租公寓领域将迎来第一个。 10月8日，国内第三大租赁公寓青客公寓向美国证监会提交了招股书，成为第一家公开股东招股书的租赁公寓企业。 青客公寓计划在纳斯达克上市，股票交易代码为qk，预计融资额为1亿美元。

招录显示，截至去年12月31日，青客公寓运营6个城市，复合年增长率达到114.4%。 和财年营收分别为5.22亿元和8.89亿元，2019财年前三季度营收超过8.98亿元，比去年同期增长51.435%。

但是，迅速增长的青客公寓也很难避免领域“以赤字改变市场”的通病。 据长江商报记者整理，青客公寓年、年、2019年前6个月的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。 两年半期间累计亏损11亿1700万元。

长江商报记者还发现，截至2019年6月底，青客公寓总资产20.3亿元，总负债27亿元，资产负债率133%，“资金不抵债”。

在现金流量方面，2019年6月底青客公寓账面上的现金、现金等价物和限制现金共计4.5亿元，按全年5.8亿元的烧钱速度，这笔钱不到一年。

另外，青客公寓是第三方投诉平台、微博、豆瓣，受到众多客户投诉，存在贷款引导、押金退款困难、网费高、清洁服务糊弄、电费高、盗电等问题。 截至6月30日的2019财年前三季度，青客公寓与租户签订的平均合同期仅为11.7个月，其中47.3%的租户在合同期满前取消了租赁，只有5.1%的租户选择了继续租赁。

6年内运营近10万个房间

青客公寓有望成为长租公寓海外上市第一股，是国内较早进入长租公寓行业的企业。

公开资料显示，青客公寓成立于年，在融资的推动下，青客公寓在成立6年间保持了高速扩张。 青年客房可租赁940间，截至年底，蓝色客房共运营91234间，复盖6个城市，复合年增长率为114.4%。

招行引用咨询机构出具的报告显示，按总租赁房的价值和数量计算，青客公寓在国内长租公寓运营商第三大月租金2000元以下的档位中，按房数计算，青客公寓居领域首位。

快速扩张得不到资本的支持，截至目前，青客公寓共获得4次融资。 天眼查显示，年6月，青客公寓获得了纽约客创投的天使投资。 年9月，获得了达朝创投的a轮融资。 年6月，又获得赛富投资基金和老股东纽约人创投1.8亿元B轮融资。 年4月，青客宣布完成数千万美元的c轮融资，由摩根士丹利管理的私募基金和凯欣资本共同投资。

在目前的股东结构中，创始人兼首席执行官金光杰直接持有30.3%的股份，凯欣资本及其附属实体合计持有28.1%的股份，是最大机构投资者。 此外，新信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募股权基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%。

但是，青客公寓仍然面临着赤字的局面。 招股证明书显示，其在年和财政年度均处于亏损状态，净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。 截至2019年6月30日，青客今年亏损达到3亿7300万元。

青客公寓在招股文件中总结了影响企业绩效的几大因素。 例如，公寓互联网的扩大，入住率和租金率的维持和提高，包括控制运营价格和费用，提高运营效率的能力，管理前期的资本支出和扩张价格。

此外，企业的资金状况也不容乐观。 截至2019年6月底，青客公寓总资产20.3亿元，总负债27亿元，资产负债率133%，达到“资金不偿还”。

在现金流量方面，2019年6月底青客公寓账面上的现金、现金等价物和限制现金共计4.5亿元，按全年5.8亿元的烧钱速度，这笔钱不到一年。

面临巨大损失的青客公寓为什么在这个时候急于上市呢？ 房东创始人全雷对长江商报记者表示，其一是公司对现金流的高度依赖性，进入资本寒冬后，融资难度和价格越来越大，只能通过上市获取新的资金弹药。 其二是资本给公司的期限临近，对收益的需求推高了公司上市；其三是蛋壳和自由上市的风声给青客带来了巨大的压力，房源规模排名第三的青客(第一自由，第二蛋壳)如果不率先上市，未来的莉莉

值得注意的是，此前同样是房东模式的wework IPO道路搁浅，根据股东募集数据，we work近年来是狂走马圈，年现金流从负12亿美元变为负22亿美元。 在业界，仅靠“概念”、“理想”、“愿望”无限烧钱、在期限内无法盈利的公司，被投资者视为失败的投资。

财经评论家的严跃进指出，长租公寓上市需要处理三个实质性问题。 第一个是房源的收纳问题，如果房源的收纳特征不足，后续的规模很难扩大。 二是利润问题，如房租调整和其他增值服务的收益等。 三是顾客维护等问题，与租客的诉求相比，要提供差异化服务，培养企业品牌力量。 如果公司出现亏损或租赁贷款问题，上市前后也需要积极处理这类问题，形成更好的竞争力。

65%的租客使用租金赊账

杠杆借力“租赁贷款”是青客公寓高速扩张的首要手段。

据了解，青客公寓是提供折扣的方法，出租人向合作金融机构借款，不一次性预交租金。 不一次性支付的半年房租折扣为5%，预付的年房租为10%，借款利息也由青客公寓承担。 青客公寓将出租人预付的租金用于高速扩建，最重要的支出是房源的装修，向房东预付几个月前的租金。

在青客公寓中，租户最长可办理26期(月)分期贷款，金融机构不一次性存入青客公寓账户，但实际上，截至6月30日的2019年前3季度，青客公寓与租户签订的平均合同期为11.7个。

截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用租赁贷款，未偿还贷款本金8.726亿元。 按半年前的租金计算，也就是青客公寓1100元左右的平均月租金，青客公寓沉淀的预付租金规模接近5亿元。 根据招行公开的数据，截至2019年6月底，青客公寓预付租金总额为7.9亿元人民币。 目前，青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷款。

来自租金贷款的资金已成为青客公寓的首要收入来源和流动性来源。 股东招股书上说，企业和租客的租期一般为26个月，其中多数为12个月。 目前，青客公寓提供的租金的63.1%由这些分期付款的贷款支付。

业界认为，在租赁贷款模式下，没有贷款诉求的租赁人实际上是背叛了自己的信用，帮助租赁公寓企业融资的，但一旦资金链断裂，租赁人和房东就会陷入“与日俱增、叫法不顺”的境地

对此，青客公寓宣布，从去年8月开始，青客公寓导入了融资租赁模式。 青客公寓将装修后的房源与家具一起出售给融资租赁企业再次租用。 在这种模式下，青客公寓的资金价格更低、更安全，有助于摆脱对租金贷款的依赖。

“对租赁贷款来说，实际上公开透明性和资金合规性的采用很重要。 如果没有这两个条件，租赁贷款会引起很多问题。 特别是如果租赁贷款和租赁房屋来源的收购等联系在一起，风险会进一步增加，会有爆炸等风险。 》严跃进向长江商报记者表示，租赁贷款扩大领域，一方面要注意各类金融风险，另一方面要注意监管风险。 至少从今年下半年来看，金融风险实际上是向监管层明确提示的。

3年以上20多的父母租了公寓消失了

青客公寓急于上市融资期间，另一套公寓因无法融资而陷入困境。 最近，郑州的老牌长租公寓受不了了。

事实上，前两年还站在领域风口上的长租公寓，在经历了融资热潮后，许多企业相继关门。

长江商报记者整理公开报道发现，截至2009年，不到3年，20多名家长借公寓企业品牌倒下，其中一半以上爆仓原因被归类为“资金链断裂”。 包括爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓等知名企业品牌长租公寓企业倒闭。

投资周期长、价格高、利润难，也是租赁公寓公司面临的普遍问题。 武汉本土企业品牌“可遭遇公寓”创始人佘福员在接受长江商报记者采访时表示，“可遭遇”是以集中公寓运营为主，目前略有盈利。 分布式租赁公寓目前整体处于亏损状态，首要原因是运营价格高，需要升级，因此分布式租赁房难以溢价。

根据克瑞的监测数据，长期租赁公寓的收益率，目前国内20个点城市公寓的租金率为1%—3% (一线城市不到2% )，办公租金率低于4%—6%，远远低于国际公寓水平

“轻重并行，资管分离，灵活经营是租赁公寓未来的快速发展趋势。 ”。 全雳告诉长江商报记者，迄今为止，长租公寓头部公司结构基本成型，领域一度过热，目前洗牌，企业品牌公寓趋于合理，过去看规模，现在看现金流和利润，公司不是盲目外延式扩张