“房地产融资断崖下跌 8月份环比下跌58.15%”

焦虑和迷茫写在各地产业者的脸上。

无论是自主还是被动，大部分地产商都开始降低自己的财务杠杆，但尽管如此，市场上的资金价格越来越高，能够融合的资金越来越少。

陆晓岳(化名)为了等待融资，谢绝了最近的所有出差。 从2019年开始，上市房企资金负责人陆晓岳开始每周高强度出差，希望与各金融机构见面，帮助企业寻找更合适的融资方案。 他所在的企业，现在处于领域的中位数水平，扩大规模的诉求旺盛，但与之相适应的资金端，越来越难以支持土地的节奏。

“银行正在减少不动产的限额。 即使有信用额度，也不太容易获得低价资金。 ’陆晓岳告诉记者。

资金问题摆在所有地产商的面前。 即使很多一线房企也无法筹集到相应规模的资金，随时都有落后的风险。

40房企业融资368亿

过去8月，地产商的融资断崖式下跌，再次进入今年的冰点。

根据该策咨研究院监测的40家典型上市房企数据，2019年8月房企融资完成额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。

这是单月房企融资总量倒数第二低的月份，2019年5月上述房企单月融资总额为368亿美元。

其中，国内银行贷款融资额74.59亿元，环比下跌41.79%。 其他债权融资融资金额74亿元，环比下跌35.7%。 信托贷款、融资总额66.24亿元，环比下跌63.28%企业债务63.36亿元，环比下跌83.62%

“今年3月货币宽松，实际上有70%直接或间接流入房地产，因此在宏观调控方面持续进行政策补丁，从不同角度切断了过剩资金流入房地产的通道，挤压了整个房地产领域的资金市场。 ”。 一个a股上市房企业的融资总是告诉记者。

今年5月，银保监会下发《23号文》，要求严格控制银行和信托对开发商的融资后，信托、海外债务、银行贷款等监管新政频发，房企融资压力加大。

国家统计局数据显示，1-7月房地产开发公司的到位资金比上年同期增长7.0%，比上个月下降0.2个百分点，连续第三个月增长。

“我们本来是为一个项目提供融资方案的，但是对方企业的资金中心的社长专门从上海飞到成都，我们担心这个企业是不是有什么问题。 ”。 一家银行企业的客户经理告诉记者。

以前在资金宽松的情况下，很多银行都积极寻找住房企业提供融资。 目前的局势明显开始逆转。 这位顾客经理说:“就这么多钱，一群地产商开始向我们讨要资金，一下子就变成了甲方的心情。”

从房间漏出来下夜雨。 没有资金援助的地产商迎来了新的借款高峰。

恒大研究院数据显示，到年底，房企各主要渠道利息负债余额20.3万亿，预计2019年至2021年集中到期，其中2019年到期规模将达到6.8万亿。 在债务密集到期、销售下降、其他渠道受阻的背景下，房企大多只能借到新的东西，融资规模的上升实质上是到期债务规模的大幅增加。

阳光城( 000671.sz )执行副社长吴建斌坦率地说，这是他工作以来融资最困难的一年。

银行的投入额超过了标准

让地产商感到寒冷的是，无论是新租还是旧租，都逐渐变得越来越难了。

“由于我们对不动产的额度超过了标准，现在我们停止了所有的不动产贷款的追加，银行也正在寻找重新调整信用规模的方法。 在贷款方面，我们也于8月停止了一部分，只有合作的开发者和一手楼盘在操作。 ”。 一位大股票银行家告诉记者。

这家银行迄今为止的房地产白名单不足40家，但仍超过了整体限额。

今年7月，监管部门已经要求部分房地产贷款较多的银行进行窗口指导，严格控制房地产投入额。

“所谓控制额，实际上需要各银行来表现。 也就是说，必须收紧一点。 我们计划在年底之前适度降低限额。 ”。 一家国有大型上海分行企业金融部负责人告诉记者。

这意味着即使地产商选择租用新的旧路径，也可能还面临着没有新限额的问题。 例如中信银行杭州分行，已经两个月没有向房地产企业提供贷款了。

陆晓岳说:“信贷规模是虚的，各企业的信贷规模都很大，但是真正能拿到钱的很少。”

通常，银行的一般操作是让地产商还钱，减少信贷投放，从而控制总量。

“几年前，我们很容易就从银行获得了几亿美元的贷款，但现在企业贷款只剩下几千万美元。 银行在这几年收回贷款后就不再释放，即使是质押企业的资产也无法获得银行的资金。 ”。 中国西部的一个小型微型开发者告诉记者。

但是，仍然有很多开发商走在融资灰色的地区。 监管层对房企的前融(指拿地后支付的土地价款部分)和前融(指拿地前支付的保证金)保持高压态势，但房企在这方面继续融资。

“前融通路还可以。 我们前融的价格大概在12%-13%，前面我们10%左右就可以完成。 ’据某中型住宅企业知情人士透露。

目前市场土地价款融资业务主要分为两类，第一类为土地保证金配资，融资主体通常必须为百强房地产开发商，融资区域基本限定在全国一二线城市，融资价格通常为年化20%~25%，配资比例通常为1:1或1:2。 第二类是土地出让金配资，融资主体通常必须是百强房地产开发商、地方龙头房企，融资区域集中在全国一二线城市、强三线城市，融资价格通常年化16%~24%，配资比例通常为1:1或1:2。

“我们常用的操作方法是新建项目企业，通过项目企业母公司作为融资主体取得融资金后，在双方共同管理下用于支付保证金或土地金，交易结构大部分为明股实债(股权转让+质押)。 ”上述人士说。

但是，这种融资总体上需要更强的开发主体，可以通过财富管理等方式募集资金。 “目前，百强以外地产商的前沿杠杆融资价格最高为30%，我们也只是想帮助长三角小地产商对接资金，如果是太远的地产商，担心市场不好，最终项目会断档。”一位资金中介很无奈

高杠杆企业压力很大

“以前大家都习惯快节奏的快速发展，但现在每次见到伙伴，都在讨论如何在这个调整周期中生存，活得好，大家的心都在徘徊。 ”一家上市公司的总经理说。

国家统计局数据显示，1-7月全国房地产开发投资比去年同期增长10.6%，连续3个月下跌，其中住房投资增速下降0.7个百分点。 作为房地产开发的先行指标，1-7月住宅新开工面积增长率下降0.8个百分点，房地产开发公司土地购买面积比去年同期下降29.4%，降幅比上个月扩大1.9个百分点。

仲联行认为，7月房屋销售价格涨幅总体稳定，但从国家统计局公布的最新数据来看，在高压楼市政策和市场资金调控下，房地产开发投资数据和销售数据均有所放缓。 预计土地温度下降、新开工增长率下降，将继续降低未来房地产开发投资的增长率。

在这一浪潮中，最先受到冲击的是有点高的财务杠杆企业。

7月11日，泰禾集团( 000732.sz )宣布，海外全资子公司完成发行4亿美元债券，票面利率为15%，创中国地产商公开融资利率新高。 这个地产商曾因高杠杆而闻名，但今年继续销售自己的房地产项目，获得越来越多的资金而反血。

泰国融资价格高企是领域的缩影，包括中国恒大( 03333.hk )、景瑞控股( 01862.hk )、大发房地产( 06111.hk )等地产商在内，进行了10%以上利率的海外融资。

7月11日，大发地产发布公告称，拟于2021年到期的1.8亿美元优先股，融资利率为12.875%。 这家进军温州的地产商一年一度在五年内造成3000亿规模的冲击，但是随着领域的下滑，曾经的豪言壮语还没有被提起。

高融资利率的背后，是大发地产的高财务杠杆。 据大发地产2019年中报报道，该企业净负债率超过130%，融资端口中信托和非银融资占66%。 与大部分同行开始降低债务指标相比，房地产高负债状况实际上给这家企业带来了更大的资金压力。

月6日，华夏幸福( 600340.sh )发布公告，该企业全资子公司九通基业投资有限企业与中信信托签署《持续债权投资合同》，金额不超过40亿元人民币，投资期无固定期限，年利率在9.5%-12%之间。

截至2019年6月底，华夏幸福纯负债率达到230.39%，比去年年末上升64.76个百分点。

一直资金拮据的华夏幸福，成为主流地产商落伍的代表之一。 根据克瑞数据，2019年1月~8月，华夏幸福全口径销售额831亿元，比去年同期1025亿元下降18.9%，领域排名比去年同期下降10位至22位。

即使是迅速发展的大住宅企业也开始承受各种经营压力。 今年4月，平安银行将新城控股( 601155.sh )从信用白名单中删除，拒绝向新城控股提供新的融资支持。

“当时新城控股集团被上海证券交易所询问，认为他的大量利润来自公允价值的重新评估，考虑到他还有表外负债，取消了白名单。 ”一位知情人士告诉记者。

第一财经记者表示，这家中国第八大地产商目前正在寻求在市场上销售项目的机会，希望进一步收回自己的现金。

领域融资进入冰点后，这些以财务为主导的地产商面临着越来越多的升级压力。

“有一点上市的房企，前端融资价格高达18%，但实际上可以想象这些公司的资金压力有多大。 ”。 陆晓岳说。

绿地香港( 00337.hk )董事局主席陈军认为，房地产实际上已经进入风险投资时代，所有投资都充满风险，给予了相对稳健的企业机会。