“弘阳地产负债540亿元四年增156% 频繁高息发债融资价钱增13%”

年进入销售额前100的弘阳地产( 01996.hk ) 高喊“千亿梦”，表示将实现年销售额500亿元，实现年千亿目标。

但是，弘阳地产实现了合同销售额473.4亿元，没有实现500亿的销售目标。

据《长江商报》记者介绍，弘阳地产面向“长江三角洲”及全国主要城市圈逐步布局，截至目前，弘阳地产在常州、温州、武汉、苏州等城市获得多块地块，应支付的土地出让金总额超过76亿元。 根据中指研究院公布的排名，今年上半年弘阳房产持有地金额为103亿元，排名第44位。

加速扩张，企业债务也在增加。 据长江商报记者整理，弘阳地产近年来负债增加，4年增长156%，年总负债分别为210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元，资产负债率分别在80%左右，81.64%、80%

资金紧张连续借款的“补血”。 长江商报记者整理发现，去年年底以来的大半年中，弘阳地产已经多次发行美元票据。 今年近半年，弘阳地产已发行4次美元票据，总额达12.3亿美元，票面利率高位，在9.95%-11.5%之间。 财报显示，从年开始，该企业实际融资价格为4.99亿元，同比增长12.8%。 业内人士预计2019年融资价格将进一步上涨。

业绩比预想的要低纯利润

弘地产起源于江苏，年扩展至全国，当年销售收入达256.94亿元，同比增长147.53%，是近5年来增长最快的一年。 年，弘阳地产实现合同销售额473.4亿元，同比增长84.2%，但未能实现500亿的目标。

弘地产目前位居中房研协“2019年房地产开发公司500强”第52位，比上年上升25位，位居“2019年中国房地产开发公司成长速度10强”第3位。

发展迅速，企业盈利水平明显下降。 数据显示，弘阳地产年-年净利润分别为13.29亿元、9.31亿元、11.95亿元，收入最高的一年，净利润反而为3年来最低，为9.31亿元，比年下降29.95%。 此外，弘阳地产年-年毛利率分别为41.9%、29.1%、40.6%、31.25%，纯金利率从年的19.47%降至年的14.32%。

销售额增长也逐年放缓。 2019年，企业将销售额增长率降至26.85%。 2019年，弘阳地产将年销售目标定为600亿元，同比增长26.85%。 2019年1-6月，弘阳地产实现累计合同的销售金额为人民币302.53亿元，累计销售面积为229.23万平方米，平均售价为1.29万元/平方米。

但是，弘阳地产还是大手大脚地。 目前，弘阳房地产在常州、温州、武汉、苏州等城市占领多块地块，应支付的土地出让金总额超过76亿元。 根据中指研究所公布的排名，今年上半年弘阳地产的持有地金额为103亿。

值得注意的是，截至年底，弘阳房地产拥有的近100个项目中，有一半以上处于建设状态，也有多个周期在10年以上的项目。 业界认为，剩余项目的开发对资金也将是一种考验。 开发周期过长也会影响公司的资金回收。

融资价格比去年同期上涨12.8%

据长江商报记者整理，弘阳地产近年债务增加，年-年总负债分别为210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元，4年增长156%。 资产负债率在80%左右，分别为81.64%、81.20%、79.54%、79.61%。 截至年底，弘阳地产利息负债明显增加，从去年的116亿元上升到219亿元。

值得注意的是，手头的现金无法覆盖短期债务。 弘阳地产年末银行贷款和其他借款总额193.27亿元，短期贷款82.34亿元，比去年同期增长77.5%，其中82.34亿元须在一年内偿还。 42.59亿元在一年后需要，但两年内偿还的57.53亿元在两年后需要在五年内偿还。 弘地产目前手头现金只有124.56亿元。

年末，企业负债总额和借款总额分别为540.72亿元、219.2亿元，分别比去年同期增长64.51%和88.48%。

在债务的压力下，弘阳地产频繁地以高利率借款“补血”。 长江商报记者整理发现，去年年底以来的大半年中，弘阳地产已经多次发行美元票据。 具体来说，去年11月和12月相继发行了票面价值13.5%共计3.8亿美元的优先票据。 根据2019年2月发布的公告，预计2021年到期，3月4日将发行金额为3亿美元的11.5%优先票据，弘阳地产发行2021年到期的3亿美元优先票据，年利率为11.5%； 4月9日公告称，计划2022年发行到期金额3亿美元、年利率9.95%的优先票据。 6月26日，企业及附属企业担保人宣布，拟于2022年到期，发行金额为2.5亿美元的优先票据，票面利率为10.5%。

值得注意的是，这是近半年弘阳地产第四次发行美元票据，总额达到12.3亿美元，票面利率高位，在9.95%-11.5%之间融资价格进一步上涨。 财报显示，从年开始，该企业实际融资价格为4.99亿元，同比增长12.8%。 业内人士预计2019年融资价格将进一步上涨。

高转速下维权事件频繁发生

在领域加速扩大，代码层出不穷的现在，弘阳地产也不例外。

但在高速扩张下，弘阳地产项目的质量问题也日益突出。 长江商报记者整理发现，近年来弘阳房地产项目频繁发生维权现象。 据报道，2007年，开发商出售旭日华庭小区地下储藏室，使用人防工程作为车位销售，不少业主对维权不满。 同年12月，贵企业开发的弘阳广场再次受到业主维权，卖房时隐瞒了在小区内建设110kv变电站的事实。 年8月，弘阳旭日上城区完成楼房的记者发现，几幢高层东墙面不同程度开裂，鼓包，有些墙面为局部段，有些几乎为大面积不规则鼓包，如同未吹破的“泡沫楼”，质量堪忧。 今年8月，弘阳地产开发的弘阳春上西江在未交货前，发生了墙体空滚筒、脱落、地下车库浸水、水管断裂等多种质量问题。

另外，弘阳地产频繁违法建设、无证施工等违法行为被列入监管黑名单，仅一年就被处罚3次。