“正荣地产今年上半年业绩平稳增长 土储结构优化”

年上半年，房地产领域再次迎来重大考验。

的增速放缓，受疫情影响，规模房企竞争加剧，各梯队房企继续分化。 外部环境变化带来的巨大挑战，成为了检验住宅企业综合实力的试金石。

8月23日，正荣地产( 06158岁)向市场提交了上半年的业绩答复。 财报显示，报告期内，正荣地产上半年合同销售额559.9亿元，1-7月实现合同销售695.9亿元，实现年目标49.7%，正荣地产上半年收入145.4亿元，比去年同期增长6.5%。 净利润12.7亿元，比去年同期增长8.1%。 核心净利润比去年同期增长8.3%，达到12亿4千万元。

在“住宅不炒”的主基调下，整个房地产领域都在降速，寻求优质、快速的发展。 而且，年初疫情的爆发给整个房地产领域带来了巨大的冲击。 根据克而瑞数据，年上半年，百强房企合同销售额完成率低于目标的40%，且近半数公司累计销售额低于去年同期，其中5家公司降幅更是达到20%。 在收益方面，百强房企业全口径收入增长率为-2.7%。 相比之下，上半年业绩比去年同期增长的正荣地产表现可谓稳健。

稳健快速的发展背后，是正荣地产对“优质快速发展”的贯彻。 2019年初，正荣地产提出了“新三年战术”。 将2019年至2019年设定为“优质快速发展期”。 经过2019年的转型调整，正荣地产在面对年上半年的挑战时，更加具有韧性，即使在分化持续加剧的领域大背景下，正荣地产也能稳步前进。

累计销售额同期转正，预计全年将达到1400亿的目标

事实上，从2019年开始，房地产领域在控制常态化的大背景下开始分化，进入年后疫情爆发加剧了领域的分化。

根据克瑞数据，年一季度，top100房企业全口径销售业绩规模同比减少近20.8%，整个房地产领域受到重大冲击。 但到第二季度，规模房企将从3月开始拉动市场窗口期，增加代码供给和营销，加大化力度，这使百强房企整体销售比预期回升，top100房企二季度全口径业绩规模高于去年同期。

疫情下，正荣地产开始加大销售力度，迅速推出线上“正荣置家”卖场，开启线上vr购买模式。 然后，展开“春风行动”，通过“京东618直播大促”等系列活动实现在线联动。

据智通财经app报道，《正荣置家》发售后，新增20万+，《超级荣主播大会》直播次数超过125次。 另一方面，在618条线路上，正荣实现了3700万人的曝光率，每天约增粉23万人。

加大去化力度后，正荣地产销售取得明显成效。 7月，与合营企业及联营企业的合同销售额为136.0亿元，比上年增长34.65%。 另外，1~7月累计销售额比去年同期增长12.9 %，为695亿9千万元，比年内累计销售额实现正增长。

从领域来看，亿翰数据显示，截至7月底，top200 房企累计销售额比去年同期增长-0.7%，尚未转正，正荣的销售修复速度整体高于领域平均水平。

据智通财经app报道，1-7月，正荣地产累计合同销售额为695.9亿元，达到全年目标的49.7%。 鉴于下半年的可销售值和企业约70%的正常去化率，正荣地产实现1400亿的年目标不太成问题。

聚焦长江三角洲地区，总土储权益上升至58%

与疫情造成销售地点堵塞不同，土地市场在年上半年回暖。 由于融资的边际改善和政府部门地力度的增大，房企上半年持有地保持了一定的积极性。 面对拥有土地的好时机，正荣地产也积极扩大储蓄。

公告显示，1-6月正荣地产19块，权益地价123.0亿，均价每平方米5883元，共新增土地302.3万平方米，其中65%位于一二线城市。 截至7月，正荣地产又增加了13个地块，大部分位于长江三角洲。

从新有土地储备的地区来看，正荣地产遵循着“布局全国，重复地域深耕，扩大战术纵深”的抓地力战略。 据智通财经app报道，正荣地产今年新增土储的59%位于长江三角洲地区，28%位于海峡西岸，基于区域深耕战略，持续新增长江三角洲地区。

亿翰智库认为，疫情防控逐渐取得成效，在区域表现中，长江三角洲地区、大湾地区率先复苏，正荣聚焦苏州、南京等长江三角洲地区高耗能级城市布局战略，为公司业绩恢复提供了有力保障。

在长江三角洲地区，正荣地产在南京、苏州两地取得9块，继续深耕特色核心城市，将区域纵深扩大到徐州、合肥、无锡、阜阳、宿迁、昆山等地。

在区域深耕的背后，正荣地产积累的相关资源可以提高运营效率，比较有效地缩短开发周期，加速去化，实现快速退保。 以莆田三块土地为例，拿地一个月后可以开工，也是正荣地产保持高去化率的关键。

截至年6月30日，正荣地产总土储2740万平方米，商品值约4700亿元，项目主要分布在长江三角洲、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠江三角洲六大主要经济区域的30多个城市，其中76%具有一二线城市或高增长潜力。 目前，企业总存土权益比为58%，较2019年的55%有所上升。

财务结构持续优化，现金对短期债务比上升2.1倍

积极扩大储蓄后，正荣地产的财务结构仍在继续优化，这是正荣地产实践“优质快速发展”后取得的重要成果之一。

据智通财经app报道，年上半年，正荣地产净负债比例为71.4%，保持下降趋势。 而且，资金流动性将持续提高。 报告期内，现金对短债比上涨2.1倍，该值已处于年来最高水平，但2019年为1.8倍，由此可见，正荣房地产资金流动性明显增强，抗风险能力有所提高。

现金对短债比上升的背景下，短债所占比例的下降是关键。 年，正荣地产短债的比例为54.6%，但至年6月30日降至30.0%。 也从侧面说明了短债占有率在持续下降，企业优质快速发展效果显著。

为什么正荣地产的财务结构优化能达到这样的效果？ 智通财经app认为第一有两个要素。 其一是运营效率提高，企业去化水平维持高位，退保速度与现金流改善有关。 其二，多元化融资渠道的畅通为资本结构的调整改善提供了操作空之间。

报告期内，市场融资边际改善之际，正荣地产增加银行借款和境外优先票据发行，非银比例持续从2019年底的20%降至9%，加权平均利率从2019年的7.5%降至7%，融资价格明显下降。 认为从2007年至今，正荣地产上市仅两年，信用评级上升和融资下降保持良好势头。 与其他头部房企业上市后的快速发展过程相比，随着上市时间长、信用评级提高，正荣未来融资上的特点将继续扩大。

据智通财经报道，在正荣地产国内，中诚信国际及大公国际资信判断有限企业给予的aaa (稳定)评级，进入双aaa级主体信用评级之列，评级机构获得了对正荣地产基本面和增长潜力的肯定。 在海外，正荣获得了穆迪的b1 (稳定)评级、惠誉的b+ (稳定)评级和标普的b (正面)评级。

评价有想象力空

智通财经认为，继正荣地产之后的业绩更值得期待。 首先融资价格的下降有利于后续财务费用的改善，进一步增加业绩其次，正荣全年1400亿的销售目标实现概率较大，据海通国际预计，正荣权益的销售增速大于全口径的销售增速。 第三，到年6月30日，正荣地产储蓄的权益占有率将上升，权益比例的持续上升将体现在未来两年的业绩上。

除了上述基本面的改善外，正荣服务( 06958 )与正荣房地产的合并也让人想象市场。

正荣服务是正荣集团培育的房地产上市企业。 目前，正荣服务正荣不动产之间没有所有权关系。 但房地产企业和相关房地产企业的合并表早有先例，旭辉和永升为市场提供了可借鉴的路径。 而表后，双方可以提供越来越多的协同效应，从财报上端看，可以提高结转收入，提高毛利率，降低杠杆化，改善现金流，提高现金短期债务比，提高信用评级水平。

一方面期待业绩持续改善，另一方面是正荣不动产和正荣服务，两者有望进一步拉开正荣不动产的估值空之间的差距。