“上半年3600亿集合信托驰援房地产 “23号文”后地产信托规模或将收紧”

近年来，随着房地产融资政策的收紧，房地产资金供给渠道受到限制，房地产信托的业务特征凸显。 由于制度灵活，可以根据公司的诉求提供个性化产品，房地产信托的规模迅速发展。

在今年的集体信托市场上，房地产仍然是最热门的投资行业，今年上半年有3600亿元以上的信托资金投向住房市场，占集体信托资金总规模的近4成。 但就上个月的募集情况来看，房地产信托没有明显的增长力度，6月的募集资金不足500亿元，比今年前5个月明显下降。

从监管形势看，5月《23号文》的出台严格规范了房地产信托工作，督促信托企业加强自主管理，探索真正的股权投资方法，深入参与房地产项目。

据多家信托行业的研究人员介绍，结合目前的监管形势，房地产信托下半年的规模将会变窄。

集合不动产信托的比重最大

房地产信托是信托企业的首要业务，也是信托企业业务收入的首要来源。

根据益信托数据，2019年1月至6月，集合信托市场共设立了8926种产品，设立规模为9273亿元，平均收益率为8.23%。 从信托资金投向行业，房地产信托设立2794种产品，募集规模3634亿元，平均收益率8.33%； 金融类信托设立2743种产品，募集规模2322亿元，平均收益率7.48%； 基础产业类信托设立2368种产品，募集规模2149亿元，平均收益率8.64%； 工商公司类信托设立817种产品，募集规模801亿元，平均收益率8.29%； 面向其他种类的信托设立了205种产品，募集规模为366亿元，平均收益率为8.16%。

据悉，上半年房地产信托募资规模最大，为3634亿元，占集合信托总规模的39.19%，近4成。

事实上，房地产信托的热度具有持续性，此前公布的信托业一季度数据表明房地产信托实现了季度环比上升的趋势。 根据中国信托业协会公布的一季度数据，截至2019年一季度末，投向房地产的信托资金余额为2.81万亿元，占14.75%，比去年四季度末上升0.56个百分点。

百瑞信托博士后事务所研究员谢运博向《证券日报》记者分析了为什么房地产信托成为最主要的信托资金投向行业。 从信托企业的角度来看，第一，房地产项目通常利润较高，房地产信托产品的收益率通常也较高，产品对投资者的吸引力较大。 二是房地产项目风险相对可控，通常设置充足的抵押物，信托贷款的还款来源比较有保障，信托企业在房地产项目上的风控经验也相对丰富。 第三，大部分信托企业正在推进业务转型，但新业务的快速发展成熟还需要一个过程，目前房地产信托业务在大部分信托企业中仍占重要地位，短期内难以发生明显变化。

另一方面，关于信托企业的业务转型，益信托研究员帅国让告诉证券日报记者，房地产业务是信托企业的重要业务收入来源，信托企业探索了很多创新业务，但从经营利润的角度来看，这些新业务即使开展得比较顺利，在利润空之间，

下半年增长放缓

值得注意的是，证券日报记者发现，上半年房地产信托在资金规模上有绝对特征，但表现出增长乏力的疲软状态。 据益信托数据统计，今年6月，房地产信托募集规模为466亿元，比去年同期减少32.76%，与月平均募集规模600亿元相比，仍有不小的距离。 对于房地产信托规模的下降，业界普遍认为是“23号文”对房地产信托的作用引起的，影响预计将进一步增大。

5月17日，银保监会发布《关于开展“加强治乱像成果 促进合规建设”事业的通知》(即《23号文》)，指出“四证”不健全、开发商或其控股股东资质不够、资本金不足的房地产开发。 对此，谢运博向记者表示，从政策环境来看，房地产信托监管政策趋于收紧，信托企业开展房地产信托业务将更加谨慎，2019年下半年房地产信托规模有可能下降。

此外，帅国让表示，短期内房地产信托业务不会明显萎缩，预计下半年房地产信托募集规模将缩小，但将维持一定的权重。