“国外发债“远水难解近渴” 偿债高峰期房企资金链面临大考”

5月上旬以来，监管部门多次表示房地产业高杠杆不可持续，房贷监管保持高压态势。 在这样的背景下，5月份房企融资数据暴跌。 该政策研究院数据显示，当月监测的40家典型上市房企融资约367.99亿元，刷新了年10月的392.65亿元，为年来监测房企融资最低值。 这个数字比4月融资金额上月下跌52.07%，比今年3月1024.2亿元的高价下跌64.07%。

业内人士表示，中国房地产调控短期难以放松，涉房融资收紧或维持时间较长。 目前，房企加速海外债务补充资金诉求，但在仍处于债务集中偿还期的房地产领域，海外融资难以覆盖融资诉求，房企资金链面临严峻考验。

5月份房企融资额环比大幅下降

有数据显示，2019年国内房企各类融资继续保持“井喷”态势，尤其是3月和4月，房企融资处于高峰期，单月融资额均超过2500亿元。 但是，从5月开始，涉房融资再次大幅收紧。

该政策研究院的最新统计数据显示，5月份房企融资总额继续大幅下跌。 5月，40家典型上市房企融资总额367.99亿元，环比下跌52.07%，创两年来月度新低。 其中，企业债务发行总额环比下降近8成，股权融资总额41.32亿元，环比下跌36.96%。

作为住房企业融资重要渠道的信托融资也大幅下跌。 根据收益信托数据，从今年4月开始，住房企业通过信托渠道贷款额每月减少。 4月，68家信托企业发行了581股房地产集合信托产品，融资885.21亿元。 5月，房地产领域发行了539个信托产品，融资额为876.8亿元，比3月的653个项目、956.17亿元的融资额分别下降17.5%和8.3%。 截至6月24日新闻发布时，6月68家信托企业共发行集合信托281股，融资规模为667.33亿元。

“从4月开始，房企通过信托渠道每月融资额每月减少。 ”。 一位信托业内人士告诉记者，在监管持续增加的大环境下，未来几个月房地产类集合信托发行材料将继续“降温”。

海外债务的迅速化“逼近远水难解枯竭”

目前，市场普遍关注负债累累、已进入集中还款期的房企能否按期还款。

随着年报相继发布，目前金科、新湖中宝、嘉凯城、新城控股、光明房地产、阳光股份等多家上市房企在收到交易所年报后审核询证函，涉及多项财务数据，特别关注流动性紧张、短期借款及融资能力等问题。

据wind统计，截至2019年一季度，136家上市房企中38家房企的资产负债率超过80%，占27.9%，11家资产负债率超过85%。 其中，*st华业资产负债率99.18%，鲁商置业资产负债率94.06%，中南建设资产负债率91.56%，天津松江资产负债率90.07%。

张大伟说，一方面国内融资受到压力，另一方面预计后期资金压力不会减少，所有房企将来都无法好好进行海外融资。 据悉，华润地、世茂、融创中国、碧桂园等大房企业纷纷开展海外“补血”工作。 据wind统计数据显示，今年以来，内地房企在海外发行87只债券，合计融资额352.14亿美元，约人民币超过2400亿元，数量和规模都比去年有不小的增长。 去年同期，内地房企发行了63支海外债券，累计融资272.65亿美元。

6月，房企出海融资明显加快。 中原地产统计数据显示，6月以来，进行海外融资的住房企业超过15家，融资总额超过30亿美元。 6月19日，正荣地产集团有限企业宣布，几个完成条件达成后，该企业将发行本金总额2亿美元的优先持续资本证券，初步分配率为每年10.25%。 6月17日，朗诗绿色集团发行了2亿美元10.5分的绿色优先票据，用于现有债务再融资。

一位业内人士表示，海外融资难以涵盖房企接下来几个月的融资诉求。 恒大研究院报告称，2019年至2021年是房企偿还利息债务的高峰期。 据测算，截至年底，房地产主要渠道利息负债余额20.3万亿元，2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元、5.4万亿元。

恒大研究院拆迁师夏磊表示，在债务密集到期、销售下降、其他渠道受阻的背景下，房企大多只能借到新的，融资规模的上升主要是由于到期债务规模大幅增加。 以信用债为例，2019年一季度合计融资1810亿元，比去年同期增长40.5%，但净融资规模为574亿元，比去年同期减少41.6%，证明房企融资没有实质性改善。

为了缓解资金链的紧张，最近有多家房企出售了资产。 以今年年初股价下跌的香港房地产企业阳光100为例，阳光100中国于6月13日发表公告，分别向融资、佳兆业出售资产，资金超过57亿元。 今年4月，阳光100中国仅半个月就两次出售资产，收回60亿元现金以缓解资金压力。

住宅企业有必要拓宽标准化的融资渠道

有消息称，近期监管部门正在收紧部分住房企业的公开市场融资，包括债券和abs产品。

5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱形象成果促进合规建设”工作的通知》，确定商业银行、信托、租赁等金融机构不得违反房地产融资。 5月25日，银保监会信息发言人肖远企业坚决表示，不要让房地产和金融资产泡沫。 6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视地方房地产金融化问题。

银行方面对房地产项目的信用投入很谨慎。 一位股份制银行家对《经济参考报》记者表示，目前房地产方面只需要做项目贷款，“审批权在总行”。 有数据显示，今年前五个月，监管部门对违反输血楼市的商业银行发行了80多张票，涉及50家分行，处罚银行从村镇银行到国有银行，其中有百万级罚款。 据说仅4月30日一天，就有5家银行因违反信用资金进入楼市共被罚款210万元。

中原地产首席分解师张大伟表示，今年前4个月，房企融资密集，价格大幅下跌，大中型房企基本告别“两位数”融资价格，从融资渠道来看，多家房企公布的国内外融资量明显增加。 但是，在楼市调控以“稳定”为主的背景下，资金调控必然是重要的一环。 该政策研究院总监张宏伟多次在中央提出“住房不炒”的政策定位，决定涉房贷款不太可能大幅放宽。

业内人士表示，随着房地产形势的快速发展，规范化、标准化融资大势所趋，下半年房企融资环境更加紧张，建议开发公司在适应环境变化、公开市场标准化工作方面多下功夫。 (记者 梁倩钟源)