“华润置地高管频繁离职后 连续两个月销售额大幅下滑”

2月20日，华润地公布了1月份的运营数据。 1月销售额下跌32.7%，2019年12月销售额比去年同期超过20%。 这是2019年底高管大规模离职后，华润地提交的成绩单。

事实上，2019年华润地销售额增长率已经放缓，全年2425亿元，同比增长15%，刚刚超过全年2420亿元的销售目标。 保证销售规模10仍然是新任管理层面临的课题。

华润地高管“批发式离职”后，销售额连续2月大幅下跌。

年1月，华润地总合同销售金额约110.4亿元，总合同销售面积49.91万平方米，分别下降32.7%和48.8%。 权益销售金额和权益销售建筑面积分别为68.7亿元和35.06万平方米，分别下跌42.4%和56.5%。

前一个12月，华润地的销售额和销售面积都出现了超过20%的降幅。 根据1月14日公布的2019年经营情况，2019年全年华润地总合同销售额为2425亿元，同比增长15%，“压轴”实现了2420亿元的年度目标。 与去年相比，销售额的增长率大幅下降。

管理层持续震荡后，华润地面临着明显的增速放缓。

2019年华润地经历了高管“批发式离职”，年末更是人事动荡。 12月17日，华润地董事会主席唐勇离职，随后高级副总裁迟峰、副总经理、华北地区总经理蒋智生、董事局副主席、华北地区总经理张大等核心干部发布离职信息。

从销售地区来看，1月份销售额最大的3个地区分别是华东地区、华南地区和华西地区，分别达到49%、20%、19%。 两名高管离职的华北地区，1月销售额为5.56亿元，占销售额的比例为5%，2019年全年华北地区销售占有率超过21%。 另两个销售份额大幅下跌的地区是东北和华中。

1月，地上华润地也“谨慎”，在郑州、广州、西安、武汉收购4块地块，支付土地出让金53.46亿元，同比下跌60%。

连续3年积极融资更便宜

2019年，华润地在地上积极活动，全年土地金额保持在1000亿日元左右。 截至2019年上半年，总储土面积为6737万平方米，其中一二线和有产业支撑的三线城市储土占84.6%。

观点房地产数据显示，华润地截至年支付的土地出让金分别为592.1亿元(不收购华润集团深圳、济南等项目部分)、626亿元、1044.7亿元、1513.5亿元，复合增长率达到37%。 总土地支出占同期销售额的比例分别为70%、58%、61%和72%。

连续4年积极扩张后，华润地资产负债率从年的67%上升到2019年上半年的74%，上升7个百分点。 净负债率从23.8%上升到43.6%。

企业综合借款金额从去年的798亿港币(按当年汇率约为710亿元人民币)上升到2019年上半年的1459.6亿元，两年半增加了近750亿元贷款额。

但由于央企的背景，华润地一直能维持较低的融资价格，2019年上半年融资价格为4.45%，较前期下降了两个基点，低于主流房企平均融资价格。

中诚信发行的评级报告显示，华润地外部融资规模小，主要依赖股东借款，年股东借款占总债务的比例达到58.69%。

相比之下，华润地面临的债务压力较小，如何应对在经历一系列人事变动后，销售增速放缓的问题仍是一个考验。