“大户型直降100万！北京房价经历“最长下滑周期””

看到现在北京的房价，a先生很高兴3月份及时把房子卖掉。

今年3月，借了小阳春，a先生花了5个月的房子以330万的价格卖掉了。 该套房位于丰台区四环内，属于地铁车厢。 最近，类似户型的成交价格不过290万元左右。 这意味着时隔9个月，该套房下跌近40万美元，单价下跌近6000元/平方米。 目前单价低于5万元/平方米。

“3.17”的调控前，在北京楼市最疯狂的时期，这种户型的成交价格一度接近420万元，单价达到7万元/平方米。

国家统计局数据显示，今年7月至10月，北京二手房成交均价连续第四个月下跌。 这是年来北京二手房价格经历的最长下跌周期。

最近，中证君访问了北京许多地区的二手房销售情况，近期交易量有所增加，但市场情绪并未明显高涨。 除小户型热门学校学区室外，北京二手房全面降价的情况仍在持续。

现在只有价格下降了，房子才会卖。 多个经纪人对中证说。

有几百万级的折扣吗

“楼王3居室，西南方向，无遮挡，160平方米，周期1150万元即可成交。 ”。 一位房地产商用其微信的力矩宣传住宅资源。

记者了解到，这所房子的挂牌金额为1450万元，其中谈判空期间达到300万。 这意味着每平方米的降价将接近2万元。 据了解，房主这次大降价首要需要兑换交易。

该小区属于北三环次新居，在住房年龄和户型方面很有特点，也有明显的短板。 这个小区大型房屋多，附近交通便利，小区里有很多房屋出租给企业办公室，整体环境很难居住。 卖不出很高的合计金额。 因为房东不得不降价太多。

这所房子已经挂了几个月招牌了，至今仍未成交。

除了大户型外，顶级学区室也出现了降价销售。 最近，丰侨的公寓有75平方米的二手房，牌价1445万元。 据中介介绍，业主将降低套房源的心理价格，1330万人左右即可成交。 这个小区的对口小学是宏庙小学，这个小学是八中和北师大实验中学分校的很大比例的直升机学校，这两所中学都是北京市顶尖名校。 加之该小区位于金融街地区，成交单价较高，8月成交均价达到19万/平方米。

中证君从多家房产中介处获悉，除极个别短缺的项目外，目前北京总价数千万左右的二手房资源约有10%左右的议价空之间。 房东不想降低中介平台的挂牌，但是在实际成交中让步的幅度越来越大。

今年3月北京住房市场有行情，部分必须入场，激活了整个购房链条。 但是，这个行情在4月下旬以后逐渐冷却，市场恢复了成交量下降的状态。 ”。 一个经纪人对中证说。

但是，从目前的交易情况来看，西城区小户型牛校/直升机学校的学区机房依然相当牢固。 中证说，最近爱民里区(划线小学西什库小学是北京四中的直升机学校)有招牌。 这是整个小区唯一的半地下以外的招牌住宅，40平方米左右的报价超过650万元。 以前，名校三里河三小最近传世83年40平方米的学区室，单价近16万/平方米，仍保持一定涨幅。 西城小户型学区房可以说是现在北京楼市唯一的高地。

a先生记得很清楚。 在《3.17》前面最疯狂的时候，小区里的小两户人家，一天有五波客人来看房。 “基本上必须当场拍照。 否则房子会被夺走。 ”。 a先生对中证君说。

为什么短短两年内市场变化这么大？

在本轮房地产市场调整中，北京是最早出台政策、最早见效的地区市场之一。 许多房地产商表示，严格控制杠杆，增加供给是北京市房地产市场快速冷却的首要原因。

目前，北京二手房的一系列税费规则加大了交易和购房价格。 二手房中只有5个以上的唯一(产证时间为5年，为家庭或个人名下唯一一套)商品房可以享受免税所得税待遇。 5个唯一不符合条件的二手房交易征收增值部分的20%差价所得税。 取得生产证后不满两年的二手房据此征收5.3%-5.6%的增值税及其增值税。 在目前的交易中，税通常由购买者承担，但卖方必须降低成交价格以作为税的弥补。 记者了解到，通常300万左右的二手房，不是5个以上的唯一，如果上次交易的原值很低，卖方至少要降价20万以上，才容易成交。

另一个有力的政策是“非普两套高贷”。 根据北京市相关规定，除建筑容积率在1.0 (含)以上、单一建筑面积在140平方米(含)以下的两个硬性标准外，北京普通住宅标准价格红线，五环内总价低于468万元。 目前，从北京市内房价水平来看，五环内大量住宅并非普通住宅。

根据年《3.17法规》的信用政策，购房者购买普通二套房以外首付的比例在80%以上，在明确购房案例数量时，使用了“认房认贷”的基本原则。

“这意味着将大幅提高许多改善型索赔的首付门槛。 例如，1000万的二手房，如果是两套，意味着最多只能贷款200万，首付需要800万现金。 目前，银行偿还住房贷款，对住房市场贷款资金流入的监管力度非常大，购房人很难通过这些渠道补足首付。 即使在被认为“绝对需要”的学区室，合计金额超过1200万后的成交周期也比时间长。 另外，两年多的严格管制，打消了房价暴涨的期待。 一些买家因资金实力不足放弃购买，一些买家转入观望状态。 游戏的天平开始向购买者倾斜，房东降价的例子在增加。 ”。 一位中介店长对中证说。

前面店长说，一直以来，北京市的二手房交易都是“连续清单”。 “比如300万以下的人正好是需要的房间。 如果必须入场的话，正好需要的房东拿到购房款后借给300万日元买600万日元的房子会有所改善。 卖了600万日元的房东可以借给400万日元买1000万日元的房子。 在购房者期待收入和房价持续增长的情况下，由于杠杆的扩大效应，房价也会越来越高，越来越上涨。 但是，按照目前的信贷政策，贷款额度大幅下降，这条链条中断了。 ”。 这个人说。

“在年管制之前进入市场，考虑到信用价格，房子至少下跌了20%以上。 ”。 用一年的高价购买的买家对中证说。

增加供给压低价格

北京市多年来土地供应不足，这种情况在年中发生了变化。

北京从年底开始大规模出让限制竞争房地块，截至今年10月，北京共供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套为限制竞争房，占61%。

竞房在土地出让阶段限制房屋售价，竞房售价一般低于该地区市场水平。 据中原地产介绍，从楼市数据来看，全年北京整体合计供应的新建住宅8万套，其中5.44万套为限售房。 占市场整体供给的68%。 根据房屋建设委员会的数据，连续两年在3万多套住宅，特别是限塑房的供应井喷下，今年前11月，北京累计成交新建商品房住宅(含限塑房33074套)，同比上涨60.4%。

限制竞房不仅有价格的特点，而且分流二手房的诉求，降低区域二手房的平均价格。 公益西桥均价6万元/平方米的限售房项目入市后，区域内二手房价格一夜之间下降了几千元/平方米。

此外，北京市大量供应共享产权的住房，也分流了二手房的部分诉求。

但是，最近北京二手房市场的成交量和带参观量都有所增加。 年末住宅市场通常有一点行情，那之后的市场趋势怎么样？

58安居客房地产研究院首席分解师张波表示，目前，北京二手房市场仍处于买方市场，受严格调控政策的影响，中短期房价上涨的动力依然微弱。 该轮的降温预计将持续到明年春节后、明年3月、4月，市场热度有望回升。

中原地产首席分解师张大伟警告说，目前许多限制竞房项目出乎意料，新房库存明显增加，目前北京商品房住宅库存达到7.56万套，为多年来最高。 “为了消化库存，不排除将来会有价格战的话，会影响二手房的价格。 ”。 张大伟说。