“房企年内发行国外债突破650亿美元 多个房企融资利率超过10%红线”

“如果钱要融了，我们还是选择融资”日前，不愿挂名的房企董秘告诉《证券日报》记者，一点房企被困在自己的财务状况和土地储备状况中，没有获得低价资金融资的渠道，不得已偃旗息鼓，抛售。

现金流量是决定房地产公司生存和快速发展的一大要件。 今年，《证券日报》记者采访过许多房地产领域典型房企高管，不关注自身的现金流状况，有时高管必须每天向老板报告销售额和退保情况。

亿翰智库在研究报告中指出，房地产领域已经从“高杠杆、高利润”的黄金时代，进入“步履维艰”的白银时代，销售增速逐渐放缓，调控政策持续收紧，融资价格上涨，房企盈利空之间的收入。

利息支出在吞噬着住宅企业的利润

根据中原地产研究中心的统计数据，11月4日以来的20天内，20家国内住宅企业是否计划融资50亿美元以上？ 2019年以来，国内房企共计超过650亿美元，比去年同期增长近50%。 最近20天的几笔融资中，融资价格从5%上涨到12.8%。 其中，德信中国、佳兆业、正商实业等几个房企融资利率均超过10%。

据统计，今年以来，许多国内房企发行利率超过13%的海外债券，现代置业、泰禾集团、鑫苑置业、景瑞控股、弘阳房地产等纷纷上榜。 其中，现代运营商(中国)有限企业年初发行了利率15.5%、一年半到期的3.5亿美元海外债务，但在资金监管严格的背景下，原本缺钱的房企不得不以新的债务偿还旧债。

据该政策研究院监测，今年前10个月，融资利率最高的50笔利率均在7%以上，区间为7.33%-15.5%，其中13笔融资利率超过10%。 高利率融资渠道的95%来自企业债务，而且几乎全部是美元债务，其中不乏规模大、实力强的房企身影，融信中国是债务发行量最多的房子。

“不仅是规模的分化，住宅企业融资价格的分化也很明显。 全年来看，融资利率主要在6%-15%之间。 ”。 中原地产首席分解师张大伟在接受证券日报记者采访时表示，美元债务融资井喷的背后，房企资金链紧张、融资渠道受限，对杠杆率较高的房地产公司，资金压力非常大。

“今年在融资渠道演出中，金融机构关注财务报表的负债状况、盈利能力和土地储备量。 ”。 上述房企董秘向《证券日报》记者表示，对融资渠道少的房企来说，信托融资和境外债券融资是重要的融资渠道，但价格难以下降。 年末，一些公司将发行新债务偿还旧债。 这是因为规模不小，利率高的融资有可能发生。

房地产领域进入白银时代后，领域净利润率通常维持在10%-13%，借款价格超过10%，意味着利息支出吃了利润。

控制价格打造住宅企业“过冬”良策

大型高质量住宅企业在融资价格的管理上有很大的话语权，近年来尝试降低融资价格。

亿翰智库在研究报告中指出，2019年上半年，房企融资政策调控力度空前，融资价格上涨、销售放缓，公司面临资金紧张困境，调控价格、提高资金利用效率成为房企“过冬”的良策。 在公司财务费用方面，单独核算利息支出更能反映房企贷款带来的财务压力。

根据亿翰智库的统计数据，2019年上半年，20家样本公司平均利率支出为17亿元，比去年同期增长33.9%亿元。 利息支出/营业收入平均比率为3.1%，比去年同期下降0.3个百分点。 这表明，20家样本住房企业的利率支出有所增加，但资金利用率有所提高。

20家样板房企业中，碧桂园、保利置业、中华公司、金科股份、中南建设等9家房企利息支出/营业收入比均较年同期有所减少，反映出财务压力有所减少。

由此可见，在房地产领域增长率最高的预期下，房企利润空之间被压缩，抑制期间费用的重要性更加凸显。