“降息5个点 LPR下调前夜9家房企北京拿地”

不同新房营销市场的全面失灵，乏力的线上，2月以来，疫情下的北京土地市场迎来了厮杀。 据北京商报记者统计，截至2月19日，鼠年后的北京共经历3次土拍，共出让9块地块，总建设用地面积约64.12万平方米，总成交额363.89亿元，平均溢价率26.8%， 最高溢价率为 房企为何在货源停滞的情况下，依然在北京大举补仓，2月20日早晨，央行发布最新一期lpr (最优遇贷利率( lpr ) )，1年期利率下降10个基点，5年期利率下降5个基点，房贷利率下降。

在房贷利率下降前夕，谁在疫情下的北京土摄大举补仓？ 超过300亿元的供给地又会对北京市场产生什么样的影响呢？

国企补仓

2月20日早上，央行公布的lpr最新报价是，一年lpr为4.05%，五年以上lpr为4.75%。 迄今为止，年1月20日公布的1年期lpr为4.15%，5年期以上为4.80%。

此次调整后，北京首次房贷利率下限为5.3%； 两套住房贷款为5.8%。 本轮调整前，北京首次个人住房贷款利率下限为5.35%； 两套住房贷款为5.85%。

中原地产首席分解师张大伟直言，lpr下降的首要目的是将来降低实体经济利率，降低资金价格，不是为了刺激楼市，所以lpr政策出台之初就和楼市相比制定了专门的政策，第一套不得低于lpr，2 但是，由于5年以上的贷款大部分是住房贷款，所以这次利率下降出现了5年期的下降，对住房贷款的影响很大。 ”。

本轮lpr调整前，多家房企已经开了三轮在北京抢地。 其中包括:最初开、旭辉、华润、中交、平安、金茂、世茂、路力、京能、住总、兴创、绿城、中海、实创、保利、金地、北科建工、越秀。

最终，华润、中交、京能、首开、住总、绿城、建工、兴创9家房企被斩首，其中4家为共同持有地，5家为独立房企持有地。 具体投入额为绿城144.08亿元( 39.6% )、住总43.15亿元( 11.86% )、初开39.87亿元( 10.96% )、华润37.1亿元( 10.2% )、中交37.1亿元( 10% )

在成功的9家公司中，华润、中交2家为中央企业——初创、住总、建工、京能4家为北京市国有公司2000年成立的兴创背靠大兴区政府，区属于国有公司。 绿城背靠大股东中交，经过多次调整，已经具备了央企的基因。

“这种情况(以国企、央企持股为主)不仅在北京，全国近期持股以国企、央企为主，这与公司资金状况无关。 ”。 张大伟指出。

除了上述9家成功地公司外，18家“陪护”公司目前也尚未获得，但这18家企业表示计划在北京补仓。

我不担心结婚

除了一群买方一起出之外，“好的地块永远需要人”的法则再次应验。

据北京商报记者统计，此次三轮出让的9块地块只有2块低价成交，石景山西黄村地块受商品房限制，但大兴区的采育镇区越来越多，周边交通不便，造成了高密度社区的建设价格 2家公司选择的公司起初和居住的总分别在自有区域内有深耕——起初石景山有禧悦学府，但住总在大兴采育有住总如院，加深了区域深耕程度，不仅企业品牌影响大，还能进一步节约其他方面的支出价格。

与此相比，其他7个地块的平均溢价率为26.8%，最高溢价率为49.78%，最高竞拍74轮，在2个地块的竞室地块中也为30%左右。

三轮土拍中最有看点的是，通州台湖町的出让中“竞相自持”再次出现。 由于调控持续增长，北京土地市场是上次“竞争自持”，还是去年11月，居住始终以17.7亿元+自持2%获得大兴区采育0128a的限价住宅区。

领域分析，“竞争自持”一是出让的通州台湖镇体量小、起步价格低、价格不限等因素，资金充裕的房企因为“无差别”，钱紧的房企也有进一步的机会。 二是通州是目前被房企们看好的市场，区域内多为高质量的住宅产品，而且新房供应以竞争房为主，可以说没有限价的市场没有竞争压力。

年末集中于市场

过去3年，竞房可以说是北京的绝对主力，全部包括居住地在内共提供212件地块供应(包括部分流动标)，仅竞房就提供113件，合计住宅部分面积1008万平方米。 有52件所有权地块，没有限价的商品房地块只有21件。

但新年伊始，北京供应地的节奏明显“转向”。 加上1月3日石景山的2个不限地块、1月20日海淀的2个不限地块，短短不到2个月，北京的不限地块供应达到11个，限制竞争室地块供应只有2个。

据张大伟介绍，2019年北京共转让62个住宅地块，其中只有8个地块超过30%，19个超过20%。 从总体上看，春节后北京转让的9个住宅小区，除石景山和大兴采育小区外，溢价率超过疫情发生前的平均水平。

限制了竞房供应井喷、同质化严重等因素的影响，北京楼市一直以来举步维艰，但从目前供应地的节奏来看，北京无限价商品房时代将重新开启。 虽然处于疫情防控期，但丝毫不影响房企们的土地热情，拥有一个较少的北京市场，没有限价的“诱惑”无法遏制。

据鑫房连锁高级副总裁侯宇光介绍，11块无限制地块总规划建筑面积104.07万平方米，扣除商业、教育补助等规划，预计可供应约1万套房源。 2019年商品住宅批准上市，供给8万套以上，这11个地块的供给占了整个市场的1/8。 目前，受疫情影响，房企无法开工恢复建设，此后，如果房企开工顺利、节奏加快，预计这11块土地将在第四季度以后形成供给。