“今年前10月各城卖地分化：一二线频破“千亿”三四线成交下滑”

2019年初，房地产市场逐渐回暖，但随着“因城措施、一城一策”在全国各级城市贯彻落实，市场从“小阳春”逐渐降温。 进入10月以来，全国土地市场普遍出现了量价下跌。

尽管如此，热点城市土地出让金规模仍在刷新历史同期纪录。 根据易居研究院的数据，前10月监测的40个城市中，土地出让金达到千亿元的有8个。 据中原地产研究中心统计，截至11月18日，土地出让金达到千亿元的城市有12个。

那么，今年的土地市场呈现出怎样的变化？ 那些城市的土地交易还在保持热度吗？ 距离年底只有一个多月，各级城市的供应地和房企投资还会呈现那些变化？

上个月土地市场下跌了

“据初步统计，10月全国300个城市土地、住宅用地供给规模比去年同期下降1.4个百分点，但成交规模比去年同期下降近20%，10月供给节奏略有放缓。 10月全国300个城市的住宅用地，无论供给还是成交都比去年同期下跌，成交楼价基本下跌。 但是，一些公司年底多有土地的动向，土地溢价率开始略有上升。 ”。 中国指数研究院杭州分院副社长高院生分解思考。

根据房地产研究院月初发布的《10月40城市土地市场月报》，今年10月，40个城市土地成交面积比上个月减少7.9%，移动平均土地成交均价比上个月下跌3.8%，量价齐跌。 其中，4个一线城市土地成交建筑面积环比减少36.8%。 城市成交面积比上个月下跌9.1%，地价比上个月下跌5.4%。 特别是以南京、武汉为代表的热点二线城市，许多地块低价成交，土地市场凉意浓厚。

今年以来，土地购买面积同比跌幅较大也与去年同期基数偏高有关，考虑到房企融资环境持续收紧，预计年开发公司土地购买面积将维持负增长态势。

但是，易居研究院智库中心研究负责人向《每日经济信息》记者证实，即使在个别城市突然爆发的情况下，从全国土地市场数据来看，大趋势依然冷清，目前公司依然谨慎保守，土地市场没有明显反弹，

更能反映市场冷热程度的成交溢价率在10月持续下降。 据易居方面统计，10月份40个典型城市土地溢价率为14.3%，比9月份下降2.4个百分点，连续4个月下降。

该政策集团的张宏伟拆解师表示:“从公司投资的角度来说，最近地底前判断的净利润要求比以前提高了很多。 过去，在核心城市，基本上有10%~12%的利润要求，今年第二季度，即使利润为5%、6%，也有不赚钱就能获取土地的公司。 但近来融资环境收紧，公司资金链紧张，且目前领域处于低谷期，房企为控制风险提高了盈利要求。 ”。

从城市来看，10月一线城市除北京土地成交价格超过10%外，广州仅为3%，上海和深圳为0%。 40个典型城市中，土地成交价格前5位的城市是襄阳、东莞、沈阳、武汉、荆州，溢价率分别为44%、40%、33%、22%、22%。

但是，许多业内人士在接受《每日经济新》记者采访时表示，虽然市场疲软，但对房企来说却是许多土地的“窗口期”。

“我们认为，从现在到明年第一季度的这个阶段，相对于二线核心城市来说，确实是比较好的地窗期。 第一，各城市出现流浪和大量底价成交，意味着目前土地市场进入阶段性调整期，这种情况下是比较好的地窗期。 ”。 张宏伟说。

各城市土地市场冷热不均

今年1~10月，40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元，同比增长15.7%，增长率下降1.5个百分点。 由于各城市实行“一城一策”的差异化控制，各城市的供给地节奏、土地政策、市场环境的差异造成了土地市场的分化。

其中，一线城市地价2019年6月上涨，主要是深圳、北京和上海土摄热，溢价率暂时分别达到48%、17%、23%。 10月一线城市土地市场成交量下降明显，地价小幅下跌。

比较突出的是二线城市的表现。 今年2月以来，厦门、南京、杭州、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹明显。 《易居快报的40个城市土地市场月报》指出，一方面是因为一季度债务融资量大，住房企业资金面宽松。 另一方面是因为回避了开发者取得土地的预想转换——三四线城市，转移到一线城市，一线城市供给量比较少，热点二线城市成为第一大地对象。 但是，进入下半年，由于政策持续快速紧缩的趋势，土地成交量持续下降，地价涨幅收窄，9月涨幅为负，10月份勘测价格集体下跌。

从供应量来看，中指研究院公布的数据显示，1~10月，北京、上海、深圳、天津、广州、南京、杭州、武汉8个城市的供应量超过去年同期，其中天津、武汉、重庆分别为1302万平方米、807万平方米、。

另外，《中国300个城市土地市场交易信息》显示，10月份，三四线城市整体供给增加，但成交总量下跌。 300个城市中，三四线城市成交土地面积4561万平方米，环比减少27%，比上年减少15%。 土地出让金1243亿元，环比减少21%，同比增长14%。 土地平均溢价率为10%，比上个月下降0.3个百分点，比去年同期增加5个百分点。

三线城市土地变冷已是业内共识，土地流转拍摄数量高的企业证实了这一趋势。 高中生表示:“从流拍率来看，10月份单月300个城市共有52件流拍，比流拍率高7.8%，其中42件来自三四线城市，10件来自二线城市。 例如，呼和浩特前段时间转让了12个地块，其中7个是翻拍的。 由此可见，三四线城市土地市场“冷遇”形势更加严峻，公司从安全性角度看，更倾向于二线城市及二线周边城市。 ”。

严格地向记者分解了两个完全不同的三四线城市代表。 作为包头三四线城市中的强势代表，近期地价创历史纪录，但以往在该城市并不突出，部分开发商包括碧桂园等地进入，证明地价上涨，溢价率也相应上升。 这反映了目前西北、西南、西北和东北部分城市的崛起。

无锡相反，~年的市场很热，但是现在的限制比较严格，土地市场上温度明显下降。 证明监管已经显示出效果是肯定的，这对于整个市场有积极的意义。 与无锡包头表现完全不同，市场趋势也证明了不同城市的特点。

杭州领衔卖地榜

实际上，很多城市每年都制定年度土地供应计划。 今年还剩一个多月，今年的土地市场计划怎么样了？

首先看北京。 今年7月，《北京市2019年度国有建设用地供应计划》公布了配置商品住宅用地600公顷、下限300公顷的计划，这也是北京首次设定了商品供应用住宅的下限。 但是，根据中指研究院《中国300个城市土地市场交易信息( 2019年10月)》，截至10月，北京成功转让住宅用地42块，总建设用地面积近271公顷，入市面积还不到300公顷。

10月15日，北京3处宅基地集中在本市，总面积约18.8万平方米，日占近100亿元。 11月13日，北京亦庄经济开发区两块限制竞争地块出让，总建设用地面积9.73万平方米，总成交价73.52亿元。 下个月，北京欢迎4处宅基地进入市场，总规划建筑面积48万平方米。

但是，北京今年的土地市场有一定的特殊性。 中国指数研究院土地云事业部副社长刘强韧表示，“2019年的优势是，宅基地成交大楼的平均价格同比上升，但溢价率同比下降。 以三季度为例，北京宅基地成交大厦平均价格为25324元，同比上涨22%，但平均溢价率为9%，比去年同期下降13%，市场降温比较明显。 三季度以来，在楼市严格监管的背景下，房企融资渠道明显收紧，市场预期明显回调，房企地理位置趋于合理，房地市场热度持续下降。 ”。

让我们来看看今年10月土地转让金额排名第一的杭州。 从今年5月开始，杭州住宅用地溢价率开始下降，到8月触底反弹，10月溢价率持续环比增长。 10月，杭州成交的9处宅基地中有7处转让溢价，平均溢价率为21%，比上个月增长8个百分点。 中指研究院方面预计，下月杭州土地供应量将继续收窄，如果没有新政策公布，将加强管制，溢价率水平将继续上升。

“在一二线城市中，杭州应该是过去三年土地转让金额最多的，整体供应量也很大。 ”。 张宏伟说:“今年下半年从销售的角度来说，由于过去两三年的土地供应量很大，市场压力应该存在。 个体建议杭州适当减少土地供应量，或根据各地区供应情况的不同从结构上增加或减少。 ”。

好像位于西南昆明。 在中指研究院的“2019年1~10月全国土地成交金额top10排行榜”中，昆明排名第10，比去年同期增长100%以上。 是计划建筑面积的首位，比去年同期增长了85%。

关于昆明土地市场的热度，严跃进表示:“还是因为房企特别看好昆明。 昆明所在西南市场的房地产开发投资数据明显超过历史数据和全国同类城市板块。 最近，海南市场表现不佳，部分诉求进入昆明、南宁和贵阳市场，特别是昆明和南宁，这两年尤其是今年下半年表现非常明显。 由于土地交易热，地价便宜，很多房企都去拿地了。 ”。

张宏伟认为，昆明由于政策限制少，产品可以快速走向。 因为这家房企正在进行布局，土地转让后，成交情况会比较积极。 但是，“还是要控制土地供应的节奏，除了公开出让的地块外，昆明还有多个城中村改造、旧城改造的项目，之后必然还会流向土地市场，市场整体供应量增加，因此需要适度控制土地供应。”

刘韧性依然看好二三线城市的投资机会。 “二三线城市开发商会根据人口流入和公司流入的情况增加投资，相信未来三四线城市明年也会有一定几率出现溢价持平的情况。 但是，我相信在二三线城市，继续维持土地市场繁荣的机会很大。 ”。