“国外“第一股”两年半亏损11亿 招股书揭开长租公寓运营真相”

蒙眼狂奔的长租公寓到底是赔钱赚的吗？ 创始人的ppt故事毕竟不如财务数据真实。 近期，青客公寓将向美国证监会提交募集文件，募集资金最多1亿美元，成为国内长期租赁公寓企业品牌海外“第一股”。 但是，两年半的赤字11亿18千万元的账本，揭示了美丽面纱背后残酷的真相。 在租金收入无法平衡运营支出的情况下，现金流将考验长期租赁公寓企业品牌的生死。

收入高，损失也高

一线城市的租赁公寓有多火？ 我想回答这个问题，随便去北京的中介店一看，就知道经纪人推荐的租赁住宅中，十有七八是某租赁公寓企业品牌在运营。 但是，租赁公寓到底要赚钱吗？ 这个答案运营商是禁忌。 直到青客公寓赴美，长租公寓的财务真相才得以曝光。

年在上海设立的青客公寓，至今已覆盖上海、北京、杭州、南京等6个一二线城市，被咨询机构评为国内长租公寓运营商第三位，截至2019年6月底，合同租赁机构为97621家。

从2010年开始租赁公寓在租赁市场崭露头角，也是因为从这一年开始，青客公寓进入了高速增长的时期。 首先是收入的高增长。 招股书显示，2009年，青客公寓全年净利润5.227亿元，全年净利润8.899亿元，比去年同期增长近70.3%。 截至2019年6月30日的过去9个月中，净利润比去年同期增长51.4%，达到8.979亿元。

其次是租赁住宅资源数量的高增长。 青客公寓在招股书中指出，年末940间至年末91234间的房间数复合年增长率为114.4%。

伴随这“二高”的，是不自然的高损失。 股东招股书显示，截至2019年6月30日，青客总资产20.35亿元，总负债27.03亿元，负债率132.8%。 其中，财政年度、财政年度和截至2019年6月30日的9个月，青客公寓净亏损分别为2.454亿元、4.999亿元和3.732亿元，等于两年半的时间亏损11.18亿元。

依靠房租之差和“房租贷款”

如果是短期损失的话，青客公寓的账本还没那么可叹。 但更残酷的现实是，重资产的模式很难找到从赤字到盈余的道路。

青客公寓在招租书上说，现在的租赁主要依赖“n+1”模式，首先提前几个月预付租金从房东那里得到房源，通过改建增加卧室后，租给租户，差价得到的租金收入也是公寓的首要利润来源 以年为例，8.899亿元净利润中，租赁收入7.969亿元，达到89.5%。