“百强房企新增货值达7.2万亿 二线城市拿地步伐放缓”

从“全员销售月”到11黄金周“打折”卖房，短短半个月，一些龙头房企就能收入数百亿元。 10月初，各大房企与黄金周相比额外优惠销售。 结果，尽管楼市整体平平，但只要价格足够诱人，依然可以迅速“出货”。

值得注意的是，大型房企忙于折价出售的背景下，有快速回笼资金的目的，是为了还债、购买土地，特别是有足够的土地储备来增加投资，避免“明天”销售额排行榜的席位下跌。

根据克瑞研究中心的统计数据，截至2019年9月底，销售百强房企的新产品值达到7.2万亿元，24家房企年内新产品值突破1000亿元，中骏、奥园也于9月进入千亿元阵营。

据克瑞研究中心介绍，三季度土地市场形势比二季度更为严峻，成交量同比环比均有回落，溢价率持续下降。 从整体上看，百强房企业的持股比例同样谨慎，四成公司持股比例低于区域平均水平。 另外，三季度以来，房企在二线城市的土地出让工作略有放缓。

房地产商商品价值集中度上升

从开市至今，300个城市土地市场持续低位运行状态，溢价率连续5个月下降，9月份300个城市土地出让平均溢价率降至7.7%，接近去年市场最冷期水平。

在土地降温的背后，房企土地投资趋于谨慎合理。

根据克瑞研究中心的统计数据，在百强房企业9个月完成的7.2万亿元新土地商品值中，龙头房企业取得商品值的能力特征仍然显著。 销售top10房企业的新商品值占45%，比上个月上升了3个百分点。 20强房企业新商品值所占比例为63%； 从销售集中度来看，前30家房企的新商品值集中度高于销售集中度，意味着未来top30家房企市场份额仍在增加空之间。

从土地布局来看，百强房企新增土地储备中，一二线城市和三四线城市占比基本相同，比去年全年，二线城市占比提高近6个百分点，可以看出，在领域调整过程中，公司投资聚焦于高能级城市。

但从各季度走势来看，回归二线使上半年部分二线城市土地市场迅速升温，但二季度百强房企业二线投资比例一度达到48%，比三、四线城市高出2个百分点。 但是，三季度以来，二线城市地价短暂上涨后，公司投资也趋于合理，二线城市土地出让速度也放缓。

从总体上看，百强房企业土地态度保持理智，土地销售比降至0.38。 分梯子来看，最合理的有10强房企和31至50名房企，均较季度有所上升，但两个梯子前9个月的土地销售比分别为0.36和0.33，低于区域平均线。

销售额排名第11位-20位和第50位-100位的两个梯队的握把销量比在各梯队中最高，始终保持高位稳定。 对此，克而瑞研究中心表示，一方面住房企业有必要扩大规模，提高领域地位。 另一方面说明中小住宅企业快速发展的压力比较大。

值得注意的是，上三季度土地储备少的房企地力度较去年大幅下降，或未来销售业绩增长后乏力、土地战略调整等问题。 总体上，大部分规模住宅企业的水土保持化维持在区域平均水平。 因为即使该领域周期下降，谨慎的投资也不会影响未来的业绩。

龙头房企更加谨慎

“从公司本身来说，其实非常希望拿地。 但是，通常公司的土地投资必须根据回笼的现金流来决定。 因为这个资金链的状况决定了房企的补充力度。 特别是对中型房企来说，主观上拿地意愿强烈，扩大规模，提高业绩的目标确定，即使钱贵，有融资也会去土地市场寻找机会。 》易居研究院智库中心研究负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，目前全国土地市场底价成交地块增加，可以说是拥有土地的窗口期，房企仍要根据自身的战术和资金链情况进行布局。

事实上，龙头房企的投资更为谨慎。 从土地的单价中可以看出一斑。 根据克瑞研究中心的统计数据，top10房企业前9个月的新土储均价为4646元/平方米，比百强平均值低近300元/平方米。 相比之下，11名至20名房企新增的土储平均价格为5838元/平方米，对该分公司来说，必须拥有土地，观察控制价格，保证利润空之间。

对此，一位业内人士表示，土地投资力度往往取决于销售情况和融资情况，也就是公司的现金流水平。 维持着稳健投资节奏的公司，只有基于现金流以“量入”的形式取得土地，才能确保公司的安全。

“现金流是房企快速发展的重要组成部分，可以看作房企的“血液”，现金流管理的好坏直接关系到房企的生死存亡。 ”。 第一太平戴维斯评价及顾问服务部华北区高级理事胡建明向记者表示。

但仍有部分房企持股相对积极，有华润、龙湖、招商蛇口等老牌公司，持股比例为0.6左右，显著高于领域平均水平，000亿元房企如中梁、融信等，持股相对积极。 土地储备潜力稍显不足是这些房企提高规模和扩大土地的积极因素之一。

其次，克而瑞研究中心认为，结合房企自身销售和市场环境两方面的因素，四季度许多房企的任务将侧重销售，投资力度将进一步下降。 确实，对于有较大存量房诉求的房企来说，建议通过多样化的土地保有方法增加土地储备，降低土地保有价格和风险。